Nyttige Bolig Links og boligkøber hints

Leder du efter ny bolig, så er der her nogle nyttige links:

  
Det med småt:

• Det kan være en fordel at have samme forsikringsselskab til: Ejerskifte-, hus- og indboforsikring. Dette da der kan opstå tvist mellem selskaberne hvis der skulle opstå skade og det ikke umiddelbart er muligt at afgøre om det er den ene eller anden forsikring der skal dække. Indtil videre har det kun været muligt at finde forsikring hos Alm. Brand, Top Danmark og Nykredit/Gjensidige der har en ordnet ejerskifteforsikring og dækning. (Det fortæller prisen også!). Et hint til om dækningen er i orden er at se om ejerskifteforsikringen er 1/4del af andre tilbud. Er det for billigt skal du være opmærksom på at du selv tager en større risiko og du nok skal kæmpe for at få dækning. (Søg forsikringsklagesager så kan du evt. se hvem du bør undgå.)
• Nogle anbefaler så ikke samme selskab, da problemet er at hvis du ikke får medhold i den ene og det er samme selskab, så har "du tabt", men hvis det er to forskellige forsikringsselskaber, så har du mulighed for at søge dækning i hvert forsikringsselskab og derved to chancer for at få dækket eventuelle skader.
• Nogle selskaber er i lommen på hinanden. For eksempel kan du have meget let ved at få godkendt boligkøb i Home hvis du har Danske Bank, men hvis dette ændre sig til at blive en anden ejendomsmægler kan ting "pludselig" blive MEGET besværligt. Som køber er du så igen meget dårligt stillet over for Home. Banken hjælper dig kun hvis de kan tjene penge på dig. Så pas godt på dig selv.
• Nogle selskaber vil ikke dække større ejendomme (Nedlagt landbrug) grundet for stor grund eller for mange kvm.! Selv om ejendommen står som almindelig beboelse og ejendomsmægler sætter den som "villa" kan forsikringen fortolke det som noget andet.

Inhabilitet:

Jyske bank har lavet siden : https://www.bedstehjem.dk/

-

Forsikringer: 

Husforsikringer, ejerskifteforsikringer er IKKE gennemskuelige og det en ejendomsmægler skriver i salgsopstillingen kan du IKKE regne med.

Typisk skrives der en pris på husforsikring, men husk det er nuværende ejer, der måske gennem flere år har fået bedre priser eller har haft forsikringer med manglende dækning.

Derfor kan dit budget gå helt i hegnet når du så for tilbud på dine egne forsikringer. 

STOL som køber ALDRIG på salgsopstillingen og en ejendomsmægler. Ejendomsmægleren er der KUN for sælger og de bruger ejendomsmægler kneb for at få salget og deres tårnhøje salær for at gøre ingenting. De hjælper så godt som ALDRIG en køber.

Hertil skriver de eventuelt at kontantbehovet er en ting, men du SKAL lægge ud for ejerskifteforsikringen, derved har du et kontantbehov ved køb (selv om du så senere via refusionsopgørelse får 50% tilbage af den "DÅRLIGST" mulige ejerskifteforsikring. Typisk Danskboligforsikring der giver markeds laveste pris på absolut minimums betingelserne og som er kendt i Advokat kredse for at være som parkeringsselskaberne hvor det kan tage MEGET lang tid for at få ret. (Selv om du har det, sylter, forsinker og forhaler de din dækning som du har fuldt ud ret til.. ) Ikke vores erfaring men direkte fra advokater der har ført sager mod dem.

Giv dig god tid til at indhente tilbud og tag alle de her små ekstra ydelser, services og selvrisiko med i dine overvejelser.

En god pris fra et forsikringsselskab kan betyde at du mangler dækninger eller får så stor en selvrisiko at forsikringen næsten ikke er pengene værd. 

Det er som at købe ting i en discount butik, du får normalt hvad du betaler for.

- 

Ejerskifteforsikring:

Ejerskifteforsikringen er sandsynligvis mindre værd end du tror, for den vil typisk ALDRIG dække hvad der står i tilstands og el-rapporterne, for det er kun skjulte fejl som var der i sælgers tid og som IKKE er opstået efter at du har overtaget ejendommen. Hvis det er nedlagt landbrug, landejendom etc. er det ikke bare svært men næsten umuligt at finde en "fornuftig" ejerskifteforsikring. 

Som køber er det derfor vigtigt (at hvis i bliver enige om at ting udbedres) inden overtagelse, at der bliver lavet en "ny" tilstandsrapport, hvor fejl ikke står nævnt. For er de nævnt - er du IKKE dækket af forsikringen.

-

Kreditforeningslån:

Nogle steder kan du få et kreditforeningslån på 60% eller 80% af salgsprisen.

MEN...

Du får IKKE udbetalt 60% eller 80% for i det beløb skal der også tages salær, gebyr, kurstab og stempelafgift. ( Så hiusk at du kommer til at mange 1-2 % eller mere i restbeløb ) 

HUSK hvis der er tinglyst gamle kreditforeningslån som er betalt ud kan du spare stempelgebyr ved at benytte "konvertering" så hvis der er et gammelt lån på 500.000,- og du skal låne 1.000.000,- så kan du undgå at betale stempel for de 50% af dit "nye" lån.

-

Ejendomsmæglere/Salgsopstillinger og tal du som køber IKKE kan stole på:

Never trust a stranger.

Lad os tage en salgsopstilling:

Kontantprisen er start prisen - læg typisk 3-4% oven i den pris til diverse.

Ejerudgift pr. måned : Den kan du så godt som ikke regne med. Forsikringen kan du nødvendigvis ikke overtage til samme pris 

Ejerudgiften indeholder ikke andet "forbrug" så som varme, el , gas , vand - eller ejendomsskattestigninger og ejendomsværdiskatten er personafhængig.

Du kan nogenlunde regne med Ejendomsskatten, renovation, Rottebekæmpelse, Skorstensfejler (De tal kommer fra skat så de ændre sig ikke.)

men ejendomsværdiskat og forsikring kan IKKE beregnes ud fra ejendommen eller købsprisen med dit eventuelt lån, indkomst og type af forsikring der passer til dig.

-

Kontaktbehov ved køb:

Her sniger der sig ofte problem ind med at DU skal betale ejerskifteforsikringen (100%) men senere får op til 50% tilbage over refusionen. Du har derfor brug for mindst det dobbelte til ejerskifteforsikringen kontant .. at du så senere får noget tilbage er en anden sag men du har brug for at kunne betale inden eller senest på overtagelsesdagen.

Der kan stå tinglysningsafgifter, disse dækker så IKKE tinglysning hvis du skal have lån, penge for at du har en advokat eller bygnings-/boligrådgiver.

Gør dig selv en tjeneste at brug de 1% på rådgivning, (20-30.000,-) Selv om du måske ikke spare disse penge eller får nedslag i prisen, giver det dig ro og du kan lægge et godt budget for hvor meget du kommer til at bruge på at sætte i stand og få fjernet de fejl / mangler der er i hus/tilstandsrapporten.

I dit budget skal du så også huske "kontakt ved køb" at:

Forsikrings årspræmie falder når du overtager så hele årets beløb skal du helst have til at starte med.

100% af ejerskifteforsikringen skal du kunne lægge ud.

50% af ejendomsskatten er der risiko for at du skal betale med det samme hvis det er lige op til en termin.

Ejendomsmægler vil altid dække sig selv og vil have udbetaling eller deres salær som de første (selv om handlen blot er ved en købsaftale og intet er overstået) De er deres egne bedste venner og hvis der er penge så kan de måske godt hjælpe sælger, men der er der IKKE for dig som køber. (Derfor lav aftaler med bolig-/byggesagkyndig og tag dem med de har heller ikke følelser med når de kigger på ejendommen - hvor du kan "komme" til at hænge fornuften på hylden, som så kan blive dyrt for dig senere. (eller allerede med den pris du tilbyder sælger.)

- - -